<<< В Москве и Санкт-Петербурге предстоит массовый исход пролетариата -- место фабрик и заводов займут офисы и жилье. Защитник у рабочего класса помимо славной истории один -- Юрий Лужков. Противников гораздо больше -- экономическая целесообразность ("освоение" территорий выводимых из черты города предприятий приносит 500% прибыли). А также здравый смысл, который не в состоянии примириться с размещением производств по выпуску сантехнических вентилей в трех километрах от Кремля.
Кадры из фильма Тарковского: мертвые заводские корпуса, ржавые трубы, из которых уже давно не идет дым. С маленькой поправкой: все это -- в самом центре Москвы. Отчет признанных мировых рейтинговых агентств: в списке самых дорогих для проживания иностранцев городов мира, который опубликовала на прошлой неделе консалтинговая компания Mercer Human Resource Consulting, Москва заняла второе место после Токио. Среди европейских столиц главный город России лидирует, и лидерство ему обеспечивают главным образом рекордно высокие цены на аренду недвижимости -- жилой и офисной. Такой результат более чем закономерен: в наших мегаполисах не может не быть очень дорого. Просто потому, что они до сих пор устроены не как административно-деловые центры страны, а как центры "передовой советской промышленности". Которой давно уже нет. Рейтинг Mercer Human Resource Consulting появился на фоне других драматических событий, также связанных с фактом дороговизны московской земли. Мэр Москвы, давно уже по примеру федеральных властей никого публично не увольнявший, с треском уволил руководителя Москомзема Игоря Чекулаева. Последний оказался повинен в том, что московскую землю, на которой должен трудиться пролетариат, несознательные граждане используют для целей праздных и суетных. Полторы тысячи фактов самовольного занятия земельных участков! Около пятисот случаев использования участков не по целевому назначению! За московскую землю идет война -- на одной стороне бьются федеральные власти и выглядывающий из-за них крупный бизнес, на другой -- власти столицы. Очевидно, впрочем, что гражданин Чекулаев в этой войне пострадал зря. Причина дороговизны столичной земли и конфликтов вокруг нее в монополии московских властей на городские земли.
Заговоренная земля
Так уж вышло, что Москва и Санкт-Петербург, в отличие от других мировых столиц, скроены по особым лекалам. Территории, занятые под промпроизводства, занимают в них 30% от общей площади. К примеру, в Москве теплится жизнь в 1500 крупных и средних промышленных предприятиях. Московская земля властями оберегается с энтузиазмом героев-панфиловцев. До сих пор не продано ни пяди (пять сделок, совершенных федеральными властями, московскими успешно оспариваются в судах). Мэрия декларирует, что будет реформировать промышленные территории самостоятельно -- так, чтобы сохранить рабочие места, увеличить поступления в бюджет и сохранить облик Москвы как промышленного гиганта. Вот так -- все сразу. Очевидно, что оговорки съедают основной постулат до крошки. Дело в том, что продавать землю под промышленными предприятиями мэрия не будет ни за что -- максимум, как заявил в интервью "Профилю" вице-премьер столичного правительства Олег Толкачев, на рынок поступит 3--4% московских земель. Федеральное законодательство предусматривает, что участки под предприятиями не могут стоить дороже 30 минимальных ставок земельного налога. В результате продавать промышленную землю столичным властям не выгодно. Потому что эти самые 30 ставок составляют примерно $750 тыс. за гектар земли, тогда как по кадастровой оценке стоимость отдельных участков земли в пределах Садового кольца доходит до $10--12 млн. за гектар ($1000--1200 за кв. м). Примерно за такую сумму мэрия и сдает землю арендаторам (обычно на 49 лет). В будущем году от аренды земли город планирует выручить 10 млрд. рублей и примерно столько же -- от участия в инвестиционных контрактах. Теоретически процесс реорганизации промышленных территорий в не-промышленные был анонсирован мэрией два года назад в Генеральном плане развития города -- согласно этому документу 25% промышленных зон должны поменять профиль (см. карту). По воле мэрии, однако, этот процесс запущен не был. Зато его запустил рынок. По данным правительства Москвы, в столице сейчас около сотни различных компаний активно скупают акции городских промышленных предприятий, в основном для их перепрофилирования. Доходность от эксплуатации офисных или торговых центров, расположенных в престижных районах Москвы, колеблется в пределах 15--30% годовых. Для сравнения: рентабельность многочисленных столичных текстильных предприятий в лучшем случае достигает 1--2%, в большинстве же своем эти производства убыточны. Есть и вовсе дикие с точки зрения использования московской земли примеры. Скажем, фабричка по выпуску валенок в районе метро "Белорусская". Или неподалеку, на Пресне, производство сантехоборудования -- всяческих вентилей, заглушек и прочих премилых изделий. И венец этого абсурда -- кожевенное производство неподалеку от метро "Павелецкая". Трудно сказать, каковы объемы производства и рентабельность на перечисленных предприятиях. А вот сколько могло бы стоить жилье, возведенное на их месте, известно -- минимум $1300 за квадратный метр. Несмотря на очевидность приведенных цифр, мэрия неподконтрольному ей перепрофилированию предприятий яростно сопротивляется. Так, самый активный скупщик контрольных пакетов акций московских предприятий компания "Росбилдинг", по слухам связанная с бывшим президентом "Славнефти" Михаилом Гуцериевым, за три года работы успела "зачистить" и перепродать несколько десятков производственных комплексов. По мнению главы управления экономической безопасности мэрии Александра Корсака, доходность такого бизнеса крайне высока -- 100--500%. С 2000 года "Росбилдинг" начал осаждать предприятия текстильной отрасли, а также все промышленные точки, расположенные на пересечении Волгоградского проспекта с юго-восточным участком Третьего транспортного кольца. В частности, после покупки структурами "Росбилдинга" оказались закрыты фабрики "Рускон", "Радуга", "Освобожденный труд". Весной этого года у инвестиционной компании вышла осечка. "Росбилдинг" через фирму "Авестина" приобрел 87,7% акций Фабрики имени Петра Алексеева. Через некоторое время новые владельцы выдали квитки об увольнении 870 сотрудников из 1000 занятых на производстве. Однако прокуратура Москвы возбудила против назначенного "Росбилдингом" нового гендиректора фабрики Олега Солнышкина уголовное дело, и "захватчики" вынуждены были отступить. Михаил Гуцериев приехал на фабрику и лично извинился перед рабочими, пообещав сохранить производство. "Росбилдинг" договорился с мэрией о том, что перебазирует производственные мощности Фабрики имени Петра Алексеева на новое место, а для бывших работников закрывшихся по вине "Росбилдинга" текстильных предприятий откроет комбинат по профессиональной переподготовке. После скандала мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что город не будет сотрудничать с недобросовестными инвесторами, вынашивающими планы ликвидации промышленного потенциала столицы ради собственной прибыли. Лужков заметил, что если надо, против компаний-ликвидаторов могут быть применены и силовые меры. При управлении экономической безопасности правительства Москвы была открыта горячая линия для защиты предприятий от недружественных поглощений.
Шкурный интерес
Впрочем, практика показывает, что плач о судьбе электората в мэрии стихает, когда компании-захватчики не забывают о том, что с чиновниками нужно делиться.
Так, Москва с легкостью согласилась на создание офисного центра на территории завода ЗИЛ -- ведь 100% акций завода принадлежит столице, а проект осуществляет дружественный Лужкову бизнесмен Гарри Лучанский. В рамках проекта предполагается перебазировать часть автомобильного производства за территорию Москвы, однако планы эти столь туманны, что верится в них с трудом. Также заявили о вывозе производств представители компаний "Ваш финансовый попечитель" и Forum Properties. Эти структуры на месте приобретенных ими двух авторемонтных и одного текстильного предприятий построили бизнес-центр на Спартаковской площади, рынок электроники на Пресне и офисный комплекс "Аврора Бизнес-Парк" -- по 30% в каждом проекте они отписали мэрии. А также обязались закрытые производства перебазировать в Подмосковье. Но, получив долю в проектах, исполнение прописанных соглашений мэрия контролирует уже не так строго, как в случае с "Росбилдингом", -- по нашим сведениям, никакого реального перебазирования производств не происходит. Очевидно, однако, что вывод промышленных предприятий будет происходить неизбежно -- мэрия заинтересована в этом не меньше, чем бизнес. Ведь в скором будущем "бриллиантовый" московский бюджет может несколько прохудиться: из-за отмены налогов с продаж и с пользователей автодорог столичный бюджет уже в будущем году потеряет несколько миллиардов рублей. Для того чтобы компенсировать эти потери, недавно утвержденная Комплексная программа промышленной деятельности в Москве на 2004--2006 годы предусматривает рост ВВП на 20% -- и рост этот без перепрофилирования полумертвых производств невозможен. Заработать на массовом переносе промышленных предприятий, по всей видимости, собирается приближенная к правительству Москвы АФК "Система". Специалисты холдинга принимают участие в работе организованного Мосгордумой и столичной ТПП консультационного центра по защите предприятий от недружественных поглощений (нетрудно предположить, что недружественными в АФК будут считать все сделки, где ей не перепадет доля). Сотрудники центра говорят, что финансовые ресурсы "Системы" могут пригодиться в том случае, если превентивные меры против поглощения применять уже поздно -- АФК может финансировать встречную скупку акций потенциального объекта поглощения. По мнению главы комиссии по экономической политике Мосгордумы Ирины Рукиной, "Система" больше всего заинтересована участвовать в проектах перебазирования предприятий в специальные промышленные зоны, которые определены правительством Москвы.
Пищевой тракт
Впрочем, часть промышленности в Москве, конечно же, останется. Рано или поздно строительство офисов перестанет быть настолько прибыльным: после реализации мегапроектов (среди них -- Москва-Сити, правительственный комплекс на Кутузовском, офисный центр на территории ЗИЛа) рынок офисных помещений должен насытиться и стать подемократичнее. По мнению сотрудника компании "Ваш финансовый попечитель" Игоря Винникова, в городе останется ряд высокорентабельных предприятий пищевой промышленности, а также те заводы, которые нашли свою нишу и работают с прибылью. Начальник корпоративного и складского департаментов компании Noble Gibbons Даррелл Станафорд также считает, что Москве не суждено полностью превратиться в игорно-офисное подобие Монте-Карло: "Постепенно в Москве появятся новые промышленные предприятия, соблюдающие экологическую технологию, использующие высокие технологии и квалифицированный труд". Правда, пока, надо полагать, арендовать дорогостоящую московскую землю под предприятие способны только крупные западные компании. Крупные российские инвесторы проявляют стратегический интерес к столичной пищевке. Например, не собираются убивать бизнес на московских предприятиях и российские группы "Агрос" (купил Таганский мясоперерабатывающий завод ТАМП) и "Гута" (кондитерские фабрики "Бабаевская", "Красный Октябрь" и пакет акций в хладокомбинате "Айс-Фили"). Но в перспективе и эти собственники, если посчитают выгодным, могут тоже перебазировать эти предприятия подальше от центра Москвы. Пример разумной "деиндустриализации", через которую неизбежно предстоит пройти первопрестольной, уже показывает вторая российская столица.
Колыбель контрреволюции
В Санкт-Петербурге промышленными объектами занята половина (!) территории исторического центра. Цифры эти совершенно немыслимые -- в столицах других государств промышленность занимает от 1% до 5% территории, причем этот показатель все время сокращается. В России унылые промзоны сокращаются в тех регионах, где бизнесу удается конструктивно договориться с властями. В Питере -- удалось. Чиновничья идея вывода промышленных предприятий из центра вылилась в составление нового Генплана, согласно которому в центральной части Петербурга должны остаться лишь предприятия судостроения, точной механики и оптики, энергетического машиностроения. Однако для реализации планов сверху не хватило финансирования. Так, до 1999 года на вывод промышленных предприятий было выделено всего 10 млн. рублей, и вывели на окраину за эти деньги двоих -- "Северный текстиль" и "Петролакт". Зато питерцы стали неожиданно приветствовать инициативу частного капитала. По примеру западных коллег (см. интервью вице-президента Российской гильдии риэлтеров Андрея Гусева) городские власти дали нескольким строительным компаниям статус "агентства по развитию территорий" (АТР). Идея состоит в следующем: агентства предлагают концепцию развития определенной территории, она утверждается городом, после чего агентство получает эту территорию в управление. Сегодня в Питере шесть АТР, среди которых самое известное -- ЗАО "Бекар", осуществляющее проект преобразования типичной промзоны на Выборгской набережной в Деловой Сити. В результате Выборгская начала преображаться буквально на глазах. За два года было построено 8 новых объектов, пять-шесть объектов реконструируется, среди которых -- торгово-деловой центр "Самсониевский" (бывший "Петербургский текстиль"), бизнес-центр "Нобиль" (раньше -- корпус завода "Русский дизель"), офисный центр (раньше -- "Севзапмолоко"). Директор по коммерческой недвижимости компании "Бекар" Игорь Горский считает, что пока реализовывать проекты, подобные этому, в России сложно, но можно. "Нет правовой базы, -- говорит он. -- Действуем за счет собственных средств, и пока что проект убыточный. Но в перспективе должен окупиться". Активно идет в Питере и точечная реконструкция промышленных территорий. СК "Возрождение Санкт-Петербурга", например, возводит элитный городок на бывшей строительной площадке на Каменном острове, рядом с правительственными резиденциями и резиденцией митрополита. Компания приобрела территорию в 1,32 га у Ленинградской кинокопировальной фабрики и строит жилой комплекс с внутренним каналом и парком. Масштабным проектом по перепрофилированию занимается корпорация ЛЭК, которая выкупила 6 га земли на Петроградской улице у завода "Вулкан", где собирается построить 90 тыс. кв. м жилья повышенной комфортности. Фабричную родословную имеет элитный жилой комплекс "Альба" на Васильевском острове (инвестор -- Группа компаний ИСТ). Примечательно, что приведенные примеры реконструкций происходили практически бескровно -- строители просто приобретали официально почившие предприятий либо выкупали землю, ими занятую. <<<
<<< Главная тема. "В Москве столько неэффективных предприятий - это уму непостижимо"
Инвестиционная компания "Росбилдинг" - крупнейший игрок на рынке перепрофилирования столичных предприятий. За три года она скупила и затем перепродала около сотни предприятий.
Вице-президент "Росбилдинга" Олег КРЕЙHИH рассказал "Профилю" о том, что его компания не так страшна, как ее малюют.
"Профиль": Представители московского правительства неоднократно упоминали вашу компанию в качестве "душителя" столичной легкой промышленности. Как пример приводится Фабрика имени Петра Алексеева, на которой вы хотели уволить около 800 работников. Как вы решились пойти на открытый конфликт с московской мэрией? Олег Крейнин: У нас возник не конфликт, а необходимость вступления в диалог с мэрией. Раньше мы работали самостоятельно, с властями дела не имели. Теперь "Росбилдинг" достиг определенных масштабов, когда желательно вступить в диалог с властями того города, в котором мы живем и работаем. Поэтому, например, мы не занимаемся преднамеренными банкротствами, хотя нам и приписывают этот бизнес. Мы предпочитаем договариваться полюбовно.
"П.": Hо в нескольких случаях "полюбовно" не удалось. Hапример, топ-менеджеры Фабрики инвалидов "Победа" жаловались по горячей линии Мосгордумы, что люди в масках выкидывают их из кабинетов.
О.К.: Что значит "выкидывают из кабинета"? Мы являемся владельцами контрольного пакета "Победы", провели легитимное собрание акционеров и сменили руководство. А заместитель гендиректора пытался нас не пустить. Это и есть беззаконие, мы будем подавать на него в суд за самоуправство и похищение документов. Кроме того, этот замдиректора перевел всю недвижимость, принадлежащую "Победе", на другое юридическое лицо.
"П.": Вы также закрыли фабрики "Рускон", "Освобожденный труд" и "Радуга"...
О.К.: Ряд предприятий, которые мы приобрели, были в абсолютно разрушенном состоянии. Можете себе представить в трех километрах от Кремля фабрику с технологиями еще XIX века? Люди годами не получали там зарплату. Hапример, кожевенная фабрика "Рускон" находилась на Дербеневской набережной - границе Центрального и Южного округов. Там применялось хромовое дубление кож практически без использования очистных сооружений. Все это сливалось в Москву-реку.
В июне по договоренности с правительством Москвы мы откроем Центр занятости и социальной поддержки населения. Подчеркиваю, что центр создается нами по доброй воле, потому что, сокращая людей, мы действуем строго в соответствии с федеральным законодательством. Выплачиваем все компенсации и выплаты, предусмотренные Трудовым кодексом РФ.
При этом "Росбилдинг" понимает, что, сокращая людей, создает в городе определенную социальную напряженность. Мы возьмем на себя трудоустройство работников закрываемых предприятий на аналогичное производство или организуем профессиональную переподготовку.
"П.": Какую сумму "Росбилдинг" планирует выделять на финансирование центра?
О.К.: Около $20-30 тыс. в месяц.
"П.": Hо когда-нибудь плохо управляемые предприятия, которые можно приобрести, закончатся...
О.К.: Hикогда. Даже я, хотя я глубоко знаю эту тему, не перестаю удивляться, какое в Москве количество предприятий, нуждающихся в эффективном собственнике. Это уму непостижимо.
"П.": Говорят, совладельцем "Росбилдинга" является бывший президент "Славнефти" Михаил Гуцериев?
О.К.: Скажем так, Михаил Гуцериев - наш хороший друг.
"П.": Планирует ли "Росбилдинг" принимать участие в приватизации расположенных в Москве предприятий, которые находятся в федеральной собственности?
О.К.: Федеральная собственность - это игры с государством. Мы бы не хотели в них втягиваться.
