| От | Георгий |
| К | И.Т. |
| Дата | 27.06.2004 19:54:29 |
| Рубрики | Тексты; |
ЖКХ, недвижимость (-)
Георгий (27.06.2004 19:54:29)| От | Георгий |
| К | |
| Дата | 15.07.2004 23:52:25 |
Принято думать, что всему причина - износ ЖКХ. А верно ли это? (*+)
Жилищно-коммунальная диктатура
Принято считать, что в основе проблем нашей жилищно-коммунальной сферы - жуткий износ всего этого хозяйства и монополизм городских
жилищных служб. И если весь жилой фонд вдруг пройдет ремонт, а на смену городским монополистам придут частные фирмы, жить мы будем,
как в Европе. Но не путаем ли мы причины со следствиями?
Волею судеб появилась возможность приобрести новую квартиру. Строительный холдинг <?ЛенСпецСМУ> предлагает нам новое жилье на любой
вкус (смотрите рекламные щиты этой организации, разбросанные по всему городу, в правом верхнем углу которых написано: <?Будущее
строится сегодня>). Воспользуемся возможностью и заглянем в это будущее, которое создают нам строители <?элитных> и <?комфортных>
жилых домов. Право на суждение об элитном жилье оставим за <?элитой>, остановимся на массовом - <?комфортном>.
Сектор этот не новорожденный. Его родители кооперативы. Только в свое время кооперативы создавались местными структурами управления
и сразу приобретали полную независимость от строительных организаций. Теперь их плодят, кстати, по закону, сами строители. Это то же
самое, что кошке поручили разводить мышей. Постараюсь это доказать.
Для управления построенной недвижимостью при строительных организациях (компаниях, холдингах и др.) создаются кондоминиумы. В них,
естественно, сидит штат сотрудников, задача которого довести до ума построенные объекты и постепенно, в течение не более чем двух
лет (так по закону), передать их товариществам (ТСЖ). На самом деле главная их задача - не допустить в течение гарантийного срока
дома подачи рекламаций строителям. В доме могут появиться трещины, может гореть не рассчитанная на современные нагрузки проводка -
администрация подачи заявки на гарантийный ремонт не допустит и будет собирать деньги на ремонт с самих жильцов.
Проходит два, затем три года. Строители задерживают сдачу объекта в целом. <?Добрая> кошка при этом, безмерно заботясь о благе мышей
(жильцов), использует свои возможности единоличного управления кондоминиумом, а потом и ТСЖ, в которое всеми правдами и неправдами
проводятся представители строительной организации. Теперь их задача - подключить к обслуживанию дома свои дочерние организации, те
самые частные фирмы, на которые все так уповают.
Для реализации своего (то есть <?ЛенСпецСМУ>) интереса кондоминиум в нашем доме придумал эксплуатационный договор с дольщиками и
собственниками квартир, в котором санкции за неисполнение договорных обязательств распространяются только на <?домовладельцев> -
собственников помещений. <?Исполнитель> - ставленник строительной организации - отвечает лишь по закону, но не пойдешь же с каждым
строительным недочетом в суд. В то же время любые начисления в счете за услуги по содержанию дома и квартир просто <?объясняют>
собственнику, не спрашивая его согласия на оплату. Даже целевые платежи, связанные с реконструкцией дома, строительством новых
помещений, пристроек, ремонтами и другими затратами, по данным договорам собственники обязываются оплачивать. А ведь, по уставу ТСЖ
и жилищному законодательству, такие затраты утверждаются только общим собранием товарищества.
Хитрость в том, что формально ТСЖ есть, а общее собрание и правление отсутствуют. Становлению и закреплению демократических
принципов управления коллективной собственностью в ТСЖ препятствуют сами строители и их кондоминиумы.
Формально 10% собственников могут созвать общее собрание, но никто сведений - какие квартиры уже прошли регистрацию в ГБР, кто в них
живет - инициативной группе не дает. Собрать кворум из 1000 квартир без помощи руководства ТСЖ нереально. А <?назначенное>
строителями руководство собрания ни за что не допустит
Мы, собственники, еще не приучены к участию в управлении индивидульно-коллективной собственностью. Генетическая память больше
тяготеет к прошлому: к управляющему и швейцару, которые за все отвечают.
Но вернемся к ремонтным делам. Вообще-то в новом доме, построенном на проектном (имеется в виду хороший проект) уровне качества, в
течение 10 - 15 лет ремонтным фирмам делать нечего. При необходимости все профилактические и текущие ремонтные работы должны
оплачиваться, исходя из трудоемкости их исполнения и материальных затрат. У нас же заключаются договоры о ежемесячных выплатах
определенной суммы. В этой закрепленной выплате сидит вся порочность обслуживания. Считалось, что такой подход стимулирует
обслуживающую организацию выполнять все ремонты качественно, чтобы не делать повторной работы, а в освободившееся таким образом
время расширять зону обслуживания и тем самым зарабатывать больше. Но на деле получалась та же зарплата, <?перекуры> на воздухе и
<?разговоры> в конторе.
В рынке, если он действительно свободный рынок для всех, стимулом является качественное исполнение конкретных работ по возможно
более низкой цене. В противном случае покупатель услуги (ТСЖ) в следующий раз обратится к другой фирме. Но только в том случае, если
у ТСЖ и ремонтных фирм не общее руководство. К тому же если господа строители сдали товариществу халтуру, работы в таком доме по
устранению брака, недоделок и скрытых недостатков действительно много. Добавьте сюда ремонты в еще худшем исполнении, и сизифовой
работой все будут обеспечены на всю жизнь.
Теперь о комфортности нового жилья. Здесь каждый человек видит свои приоритеты. Но основные из них - это бытовые удобства,
благоустроенность общих помещений и окружающей территории, хорошие световые, температурные, звукопоглощающие и воздухообменные
условия в помещениях.
По сравнению с коллективным жильем советского периода в современном строительстве есть, несомненно, и прогрессивные элементы,
например: усилена теплоизоляция стен, стеклопакеты в окнах, более разнообразная планировка квартир, внедряется 2-трубная система
отопления и независимое присоединение к теплосетям. Хуже обстоит дело с независимым подогревом питьевой воды. Вот, собственно, и
все, на мой взгляд, основные новации в комфорте жилья для <?среднего класса>.
Комфорт в квартирах собственники обеспечивают себе сами, выламывая бетонные стены и перегородки. Принуждают их к такому <?погрому>
ничтожно маленькие санитарные помещения и даже кухни.
Перепланировка квартир после их проектной готовности - варварство. Где вы видели подобное в цивилизованных странах?
Изначально в договоре с дольщиком предлагаются две возможности осуществить изменение конструктивных элементов квартиры и общих
систем. Первая - путем заключения договора с <?предприятием>, вторая - самостоятельно, но при условии согласования с <?предприятием>
проекта изменений.
И вот тут и начинаются все злоключения. Первый вариант дорогой, второй может быть дешевле. Но еще дешевле, если не сообщать об
изменениях. Ведь никто не осуществляет контроль за <?партизанскими> перестройками. Получив акт собственности на квартиру, бывший
дольщик вообще на всех <?чихать хотел>. Вырезаются и переносятся стояки горячей и холодной воды. Делаются утепленные полы в ванной
комнате и на кухне за счет отбора горячей воды. Меняется схема подсоединения радиаторов. Что это <?дереву вредит>, квартировладельцу
либо невдомек, либо просто <?начхать>. <?ЛенСпецСМУ> при этом разводит руками и отсылает к ТСЖ. А ТСЖ (если переделки <?достали> уже
всех соседей) делает хитрый ход. Не спеша, долго ищется причина или виновник. И если виновником окажется <?партизан> - собственник,
сообщат потерпевшим и предложат... самим обратиться в суд. Как будто эксплуатационный договор, по которому оплачивается квартира,
был заключен с <?передельщиком>.
При этом квартиры, которые требуют переделок и смены <?начинки>, строители называют комфортными. На самом деле комфорт жилья не во
внешних формах зданий. Он в бесшумных и скоростных лифтах, в утепленных общих этажных помещениях с добротным и ровным половым и
стеновым покрытием, которое можно убирать, а не затирать грязью, в хорошей звукоизоляции и вентиляции квартир и во многих других
мелочах, с которыми человек сталкивается ежедневно.
В части тепла и воды - это не только 2-трубная система отопления и система горячего водоснабжения с независимым присоединением к
городским сетям, это еще и прокладка стояков не в квартирах, а в общих этажных помещениях или нишах. Такое решение позволяет
осуществить горизонтальную разводку по квартирам всех труб систем отопления, горячего и холодного водоснабжения и разместить приборы
измерения тепла и воды вне квартир, а также оснастить каждый отопительный прибор терморегулятором.
При таком конструктивном решении семья получает возможность поддерживать желаемую температуру в каждой комнате, оплачивая реальные
расходы тепла. А техническая служба дома имеет свободный доступ к приборам для снятия показаний и осуществления их проверки.
Например, в Эстонии на данный момент все дома еще советской постройки имеют приборы измерения потребленного тепла и воды, а
квартиры - водосчетчики. В летний период отопление не оплачивается. Несмотря на высокий тариф тепла (990 руб./гигокалория), имея
возможность регулировать его потребление, среднемесячная за год стоимость отопления квартиры площадью 66 кв. метров в 5-этажном доме
составляет 680 руб. (цена по курсу на конец 2003 г.). В С.-Петербурге - 406 руб. при тарифе 487 руб./гигокалория. Вдумайтесь,
господа депутаты, управляющие и другие, причастные к жилищно-коммунальному хозяйству лица, в эти цифры. В ТСЖ <?ЛенСпецСМУ>,
например, уже <?переплюнули> Эстонию и в расходах по содержанию дома без отопления, электроэнергии, воды, т. е. услуг монополистов.
За какое еще повышение оплаты услуг вы рвете веревки с колоколов?
Визитной карточкой дома выступают подъезды (парадные) и их входная дверь. Тяжелая стальная глухая дверь с приваренной ручкой из
стальной полосы, отрезанной на гильотине, приводит в ужас цивилизованного человека.
В общем, в построенных сегодня домах для среднего класса будущего, к сожалению, нет. Они <?не тянут> даже на настоящее.
Изложенная выше масса проблем придумана не автором этих строк - она действительный продукт реального состояния жилищных отношений в
сфере нового строительства. В <?ЛенСпецСМУ> мне говорили: <?Вы зря обвиняете строительный холдинг. У нас ведь не так уж и плохо. У
других вообще <?завал>. Вместо жилья люди получают фундамент>. В общем, мне и другим жильцам еще повезло. Другим бывает и хуже.
Так в чем же, на мой взгляд, <?изначальные> проблемы всего жилищно-коммунальнного комплекса - от строительства до обслуживания?
Исторически, еще когда рабочих расселяли в барские покои, а потом и новые квартиры, у людей сложился заниженный уровень требований к
ЖКХ, мы всегда были благодарны, что получили жилье от государства - до жалоб ли тут. Да и сейчас расселение коммуналок, переселение
людей в мегаполисы из глубинки занижает уровень требований к качеству. Как решить эту проблему?
Сегодня в создаваемых <?дочерних> кондоминиумах и ТСЖ не работает демократическая система управления. Изначально невыгодные жильцам
договоры подписываются административной верхушкой товарищества без учета интересов жильцов. Нас заставляют материально участвовать
во всех проектах и материально отвечать за все просчеты и нарушения строителей и особо рьяных <?перестройщиков>. То же самое, надо
полагать, будет и в тех ТСЖ, что создаются при содействии городской власти в старом фонде. Как можно с этим бороться, как поставить
администраторов под контроль жильцов? Универсального рецепта я не знаю. Думаю, нужно обязать все товарищества, все кондоминиумы не
реже двух раз в год проводить общие собрания жильцов, желательно, с привлечением независимых юристов. Иначе мы по-прежнему будем
оплачивать не реальные работы, а все тех же бюрократов, которые просто пересядут из государственных кресел в частные.
Анатолий Кутай (С.-Петербург, Коломяжский проспект)
Георгий (27.06.2004 19:54:29)| От | Георгий |
| К | |
| Дата | 15.07.2004 23:19:13 |
Три дня без воды. Горячей и холодной. Зато при новых тарифах (*+)
Три дня без воды. Горячей и холодной. Зато при новых тарифах
Инспекции губернатора по заранее не запланированным маршрутам - дело, безусловно, полезное. Откуда бы еще Валентина Ивановна узнала,
что хорошо работающий дворник в Выборгском районе получает 1800 рублей вместо положенных 3,5 - 4 тысяч? Недостоверность и неполнота
информации об условиях работы на местах, уровне компетенции и ответственности районных чиновников - вот наше слабое звено в жилищной
реформе.
...Пишет в редакцию житель блокадного Ленинграда Валентин Васильевич Фоломеев, проживающий в девятиэтажке по адресу: пр. Художников,
д. 24, корп. 3. На прошлой неделе у них в десятом парадном случилась вполне предсказуемая беда. Все квартиры, объединенные общим
стояком, остались без холодной воды. А так как горячая вода находится в <?отпуске> в связи с плановым профилактическим ремонтом
котельной <?Парнас>, то граждане три дня обходились без воды вообще.
<?А все началось с трещины в фановой трубе в одной из квартир, - сообщает читатель. - Заявка на ремонт была подана несколько месяцев
назад. Результат нулевой. Соседям надоело подставлять ведра и вытирать лужи. Они вызвали аварийную службу, и та просто перекрыла
воду.
Я куда только не звонил: дежурному диспетчеру, в ЖЭС, ГУЖА, в СЭС, дежурному районной администрации, в жилищный комитет - никакой
реакции. Причем задается примерно один и тот же вопрос: <?А вы звонили туда-то?>. Отвечал, что двигаюсь по восходящей, от нижней
инстанции все выше и выше.
Добрался до дежурного телефона городской администрации - 273-79-92. Там бесконечное <?занято>.
Дозвонился в бюро ремонта, чтобы проверили номер. Мне ответили, что, очевидно, неисправен аппарат. Узнаю справочный телефон
Смольного. Объясняю ситуацию: третий день сидим вообще без воды, помогите. Справочная дает телефон некоего <?старшего>, наверное,
дежурной службы Смольного. Звоню. На том конце провода меня благодарят за сообщение, после чего через несколько минут я без труда
дозваниваюсь по вышеназванному телефону и рассказываю дежурному о нашей беде.
А дальше все закрутилось-завертелось как по волшебству. В тот же день появились в доме сантехники, которые объяснили, что на складе
нет фановой трубы. Позвонили из дежурной службы районной администрации. Просили подтвердить, что специалисты на месте - вот какая
оперативность!>
200 рублей на покупку арматуры сантехники взяли с жильцов. Сами что надо в магазине купили, хозяевам отдали чек, а ремонтные работы
выполнили бесплатно. Граждане с облегчением вздохнули. Могло быть и хуже, если бы не напористость Валентина Васильевича. Когда бы
еще в ЖЭС о них вспомнили?
...Этот случай, как иллюстрация к начавшейся, судя по взлетевшей квартплате, жилищной реформе. Деньги уже пошли. Когда наступят
перемены в уровне взаимоотношений между жилищниками и населением - трудно сказать.
Если проблему ремонта фановой трубы в отдельно взятом парадном можно решить только через Смольный, значит на местах все по-прежнему.
Царство монополии и административной вертикали при отсутствии конкурентоспособной среды. При таких условиях жилищное болото способно
поглотить любые дополнительные средства без улучшения качества предоставляемых услуг, оперативно реагируя разве что на окрик
<?сверху>.
Эмма Беленкова
Георгий (27.06.2004 19:54:29)| От | Георгий |
| К | |
| Дата | 15.07.2004 22:59:21 |
Диалог: Бойтесь пьяниц, квартиры продающих (*+)
Диалог: Бойтесь пьяниц, квартиры продающих
Нередко в редакционной почте встречаются письма с вопросами о выгодности покупки квартир у пьяниц и алкоголиков. Наивные горожане,
рассчитывая на снижение цены, совсем не прочь совершить такую сделку. А вот профессионалы считают, что алкоголик на рынке
недвижимости не менее опасен, чем пьяница за рулем. Чем порой заканчиваются подобные покупки, нам расскажет постоянный ведущий
рубрики генеральный директор агентства недвижимости <?Союз> Аркадий Кязимов:
- Профессионалы всеми силами стараются удержать своих клиентов от подобных покупок. Более того, если в цепочке участвует такая
квартира, то ей заранее стараются найти замену. Уж больно ненадежен этот пьющий контингент. Сегодня после стакана он ваш друг и на
все готов ради дружбы, а завтра с похмелья он с легкостью откажется от своих слов. И все, пиши пропало, сделка сорвана, да не одна,
а вся цепочка. Потеряны деньги, время, все надо начинать сначала.
Конечно, все идеи прикупить квартиру у пьянчужки возникают из-за ее дешевизны. Но именно в сверхнизкой цене скрывается первый
подводный камень. Купив квартиру, скажем, всего на 20 - 25% ниже рыночной стоимости, впоследствии при возникновении судебной тяжбы
можно остаться и вовсе без квартиры, поскольку именно из-за низкой цены сделка может быть признана притворной. А надо сказать, что
судебные дела по <?пьяным> квартирам возникают достаточно часто.
Происходит это обычно так. Некие родственники, которые спали и видели квартирку своей, вдруг обнаруживают, что она уплыла у них
из-под носа. Возникает судебный иск. А в нем утверждается, что добрейший дядя Петя состоит на учете в наркологическом диспансере и
как глубоко больной человек отвечать за свои действия в момент совершения сделки не мог! Начинается судебное разбирательство с
совершенно непредсказуемыми последствиями. И по крайней мере судебная волокита и арест квартиры на пару лет в этом случае вам уже
обеспечены.
Но это еще не самый суровый вариант развития событий. Дело в том, что, покупая <?пьяную> квартиру, вы вступаете в конкурентную войну.
Ведь за такими квартирами охотятся не только родственники. Не прочь при случае погреть руки и иные недобросовестные госслужащие. А
уж криминальные группы просто не спускают с таких квартир глаз. Так что неприятности от конкурентов не заставят себя ждать.
Впрочем, если вы все-таки решили купить подобную квартиру и другого выхода попросту нет, то сделку все же провести можно. Но только
в том случае, если ею займутся серьезные профессионалы, могущие уберечь вас от возможных последствий.
Георгий (27.06.2004 19:54:29)| От | Георгий |
| К | |
| Дата | 08.07.2004 21:28:46 |
Высотное строительство как фактор риска (*+)
Высотное строительство как фактор риска
Проектировать и строить в Москве высотные здания и сооружения можно будет только при наличии специального допуска. Соответствующее
постановление правительства столицы было подписано 29 июня текущего года.
Документ выпущен <?в целях обеспечения качественного строительства и безопасной эксплуатации высотных и сверхвысотных зданий и
сооружений... учитывая отсутствие опыта их проектирования, строительства>.
Согласно постановлению, требования к организациям, претендующим на получение допусков, должны быть утверждены в III квартале 2004
года. Московскому государственному строительному университету настоятельно рекомендовано организовать подготовку специалистов по
проектированию, строительству и эксплуатации высоток. В Санкт-Петербурге готовы поддержать эту инициативу.
Склонность к подражанию
Год назад, выступая на Международном строительном форуме в Санкт-Петербурге, глава Госстроя Николай Кошман коснулся темы
нерационального использования городских территорий в российских мегаполисах - Москве и Санкт-Петербурге. Это восприняли как <?добро>
на масштабное высотное строительство. Но трагедия в столичном аквапарке <?Трансвааль> (в связи с обрушением которого погибли 25
человек и пострадало - более 100) поубавила пыл пропагандистов-высотников. Бывший вице-премьер РФ Владимир Яковлев поручил Госстрою
России провести в Москве экспертизу всех недавно построенных высотных домов. Следующим звеном в цепи стало постановление
правительства Москвы от 29 июля текущего года.
Смольный намерен обратиться к своим столичным коллегам по вопросу о возможности временного использования новых территориальных
нормативов столицы, связанных с проектированием и строительством зданий повышенной этажности. Об этом сообщил корреспонденту
<?Росбалта> заместитель начальника технического управления Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга Андрей Потехин.
Одновременно с этим, отметил Потехин, Комитет проведет конкурс на разработку своих соответствующих нормативов. За основу планируется
принять московские документы. Это, по словам петербургского чиновника, связано с тем, что <?в столице уже есть наработанная практика
подобного строительства>, а также - <?в связи с отсутствием в Санкт-Петербурге специалистов, способных разработать эти нормативы>.
Напомним, что Комитет по строительству Санкт-Петербурга в прошлом году поменял руководство вплоть до столоначальников. Поэтому
новоиспеченные чиновники могут быть не в курсе, что в Санкт-Петербурге сохранилась одна из старейших геотехнических школ России.
Отсутствие норм
По федеральным стандартам высотными считаются здания выше 75 метров (приблизительно 25 этажей и выше). Проблемы строительства
высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием норм по их возведению и отслеживанию их поведения <?при жизни>. А также -
отсутствием опыта проектирования, утверждает генеральный директор ЗАО <?НПО <?Геореконструкция - Фундаментпроект> Алексей Шашкин.
Высотное строительство за рубежом развито преимущественно на территориях с благоприятными инженерно-геологическими условиями: на
прочных скальных выходах или основаниях, сложенных твердыми отложениями, не подверженными структурным преобразованиям. Для
Санкт-Петербурга характерно залегание мощного чехла слабых отложений (обводненные, заторфованные пески, глины). Скальные грунты
располагаются на глубинах 180-220 м, что исключает возможность их использования в качестве основания для свайных фундаментов.
Здания высотой более 12 этажей в городе на Неве стали строить только в 1980-х годах. Опыт строительства зданий выше 16 этажей
практически отсутствует. Так, 22-этажные дома на пл. Победы, по мнению Шашкина, <?являются, скорее, подтверждением этого тезиса>.
Рухнувшее здание общежития на улице Двинской и <?падающий> дом в Шипкинском переулке имеют одну <?историю основания>: и в том, и в
другом случае проектный институт недооценил сложность геологических условий пятна застройки.
Генеральный директор <?Геореконструкция - Фундаментпроект> подчеркивает, что проектирование зданий высотой более 16 этажей в
настоящее время <?в большинстве случаев представляет собой необоснованную пролонгацию конструктивных решений, апробированных для
зданий меньшей этажности>, а федеральные или региональные нормы проектирования и строительства высотных зданий отсутствуют. <?Без
профессионального вмешательства, без срочной разработки технического регламента высотное строительство станет фактором повышенной
опасности>, - считает геотехник.
Высотное здание, по его словам, относится к повышенному уровню сложности проектирования и строительства. Число факторов риска при
высотном строительстве растет. Чтобы обеспечить приемлемый суммарный риск необходимо минимизировать риск от каждого фактора -
пересмотреть требования ко всем этапам строительного процесса, подчеркивает Шашкин.
К факторам риска, по его словам, относятся субъективные (непрофессионализм проектировщиков) и объективные (отсутствие норм)
социальные факторы, технические факторы, такие как возрастание нагрузок на основание, высокий центр тяжести. Возрастает доля
временных нагрузок. Среди них на первый план выходят ветровая нагрузка и температурные климатические воздействия. А также -
возрастание нагрузки от движения лифтов, возрастание влияния сейсмических воздействий и увеличение влияния деформаций основания,
сопровождающихся изменением структуры грунта. Вместе с тем к факторам риска относится повышенная уязвимость при пожаре,
террористических актах и других форсмажорных обстоятельствах.
Учитывая значительное влияние на крен здания неоднородности инженерно-геологических условий площадки необходимый комплекс
проектно-изыскательских работ должен быть принципиально расширен, считает Шашкин. Так, должно быть увеличено количество и длина
скважин на пятне застройки. Помимо разрезов должны быть построены изолинии кровли несущего слоя. В частности, обязательным является
проведение трехосных испытаний в различных условиях дренирования. Обязателен анализ процессов, негативно влияющих на
инженерно-геологические свойства грунтов, и прогноз изменения свойств при воздействии этих процессов. Определение свойств грунтов
должно проводиться только прямыми методами. Кроме того, расчет высотного здания следует выполнить с учетом взаимодействия системы
<?здание - фундаменты - основание>.
Возведение высотного здания и его последующая эксплуатация должны сопровождаться мониторингом, обязательные составляющие которого -
постоянный контроль за осадками и кренами здания, контроль статических усилий в основных несущих элементах (сваях, железобетонной
плите днища, давления на грунт и пр.) и параметров колебания конструкций.
Высоты не миновать?
Строительство высотных зданий является повсеместной тенденцией развития мегаполисов планеты. Но там, где распространены слабые
грунты, территория по-прежнему застраивается малоэтажными домами.
Петербургские ученые-геотехники (профессор Владимир Улицкий и др.) не раз выступали инициаторами обсуждения проблем высотного
строительства среди широкого круга специалистов, по результатам которого должен быть создан соответствующий общегородской регламент.
Однако со стороны администрации ответной активности до последнего времени не отмечалось.
А между тем в середине января текущего года петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре сообщил, что за Российской
национальной библиотекой на Московском проспекте вырастут два 40-этажных здания...
Ирина Кравцова, ИА <?Росбалт>
Георгий (27.06.2004 19:54:29)| От | Георгий |
| К | |
| Дата | 03.07.2004 23:28:20 |
Интервью с руководителем Фед. аген-ва по строительству и ЖКХ (*+)
Юрий Тыртышов: Проблемы ЖКХ не решит <?чудо из пробирки>
После грандиозных структурных преобразований в верхних эшелонах власти на месте Госстроя России образовано Федеральное агентство по
строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Дело не ограничилось простой сменой вывески. Изменились функции и задачи, стоящие
перед новой федеральной структурой. Если контроль, надзор и стратегический выбор путей развития сегодня осуществляются из других
кабинетов (в Минпромэнерго и Федеральных службах) - то реальные <?отраслевые вожжи> остались у Агентства по строительству и ЖКХ.
Оно-то и будет призвано вести норовистую <?тройку> ЖКХ по ухабам указанного ей пути.
На некоторые интересующие нас вопросы мы получили ответы у заместителя руководителя Федерального агентства по строительству и
жилищно-коммунальному хозяйству Юрия Тыртышова, который курирует вопросы ЖКХ в новой структуре.
--------------------------------------------------------------------------------
- Юрий Павлович, расскажите, пожалуйста, о своей прежней деятельности - до того, как вы заняли пост заместителя главы Агентства.
- У меня высшее образование по специальности <?промышленное и гражданское строительство>, и поэтому я начинал как строитель. В
жилищно-коммунальное хозяйство пришел в судьбоносный для отрасли год - в 1997 году. Как раз Указом Президента была утверждена
<?Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства> и началась так называемая <?немцовская реформа>.
Я лично поддерживал желание перевести отрасль на самоокупаемость. Ставропольский край, где я работал, был одним из первых регионов,
который утвердил свою региональную программу реформирования ЖКХ, и потом у нас в крае выдерживались федеральные стандарты уровня
платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги. Но с самого начала я принципиально не соглашался с полным самоустранением
государства из этой сферы. А именно такой уход государства из отрасли жизнеобеспечения, перекладывание всех вопросов, в том числе
макроэкономических, на муниципальный уровень развился под флагом самоокупаемости. Вместе с желанием освободиться от крупного
бюджетного реципиента у многих появилось желание сказать, что прогнившее ЖКХ вообще не наша забота.
Конец 1990-х годов для отрасли был мрачным. Многие наши поставщики уже работали по рыночным условиям, а ЖКХ - на условиях бюджетного
недофинансирования и неисполненных социальных обязательств. Причем бюджетные долги, приводившие к прямым убыткам, не признавались
дебиторской задолженностью ЖКХ, зато на просроченный долг коммунальных предприятий по налогам и отчислениям в государственные
социальные внебюджетные фонды накручивалась пеня. Так что поставщики жилищно-коммунальных предприятий, прежде всего
энергопоставщики, очень скоро стали нашими крупными кредиторами, а вслед затем затеяли кампанию по банкротству коммунальных
предприятий.
Чтобы спасти отрасль от развала и растаскивания за долги, мы в Ставропольском крае создали на краевом уровне государственные
унитарные предприятия водо-, тепло-, электро- и газоснабжения. Большим интегрированным структурам было легче выжить и развивать
материально-техническую базу. Своего рода <?моментом истины> для этих организаций стал катастрофический паводок, прокатившийся по
южным регионам в июне 2002 года, когда у нас в крае нарушенными оказались условия жизнедеятельности более 200 тыс. человек, без
крова остались более 2800 семей. Краевые ГУПы оказались в этих условиях максимально мобильными и обеспечили в пострадавших зонах
оперативное восстановление инженерной инфраструктуры. После этой стихии меня пригласили работать в МЧС России, в департамент
инвестиций и эксплуатации основных фондов.
Я рад, что мне снова довелось заниматься жилищно-коммунальным комплексом, теперь уже на федеральном уровне. В свое время я
возглавлял координационный Совет руководителей ЖКХ субъектов Российской Федерации при Госстрое России, поэтому знаком с проблемами
многих регионов, знаю руководителей лично, с некоторыми из них работал в составе рабочей группы президиума Государственного Совета
по вопросам реформирования ЖКХ. Думаю, опыт регионов должен стать главным ориентиром в наших дальнейших действиях.
- Какие задачи поставлены перед вами в Агентстве?
- Сейчас я возглавляю комиссию по организационно-штатным мероприятиям, связанным с реорганизацией Госстроя. В Федеральном агентстве
за мною, как заместителем руководителя, закреплены вопросы жилищно-коммунального хозяйства. Три главных направления работы, которые
я бы обозначил, - это обеспечение готовности ЖКХ к эксплуатации в осенне-зимний период, целенаправленное проведение модернизации
основных фондов отрасли, без чего не решить проблему качества предоставляемых услуг, и реализация программы <?Переселение граждан из
ветхого и аварийного жилищного фонда>.
Много внимания потребует проблема привлечения в ЖКХ частных инвесторов. В начале июня я принимал участие в подписании в городе
Владимире Декларации принципов взаимодействия публичной власти, частного бизнеса и потребителей в коммунальной сфере. Инициатива
подписания такого документа принадлежала ОАО <?Российские коммунальные системы>. Кроме того, между Федеральным Агентством и Фондом
содействия развитию регионов было в начале июня подписано соглашение о совместных действиях по развитию региональных рынков
жилищно-коммунальных услуг.
Надо сказать, что бизнес-структуры уже вошли в сектор жилищно-коммунального хозяйства, однако многие вопросы их взаимодействия с
органами власти и потребителями услуг, условия долгосрочного инвестирования до настоящего времени не урегулированы. Сейчас не только
вырабатываются общие принципы, но и дополняется законодательная база. В частности, в жилищном пакете законопроектов, внесенных в
Государственную Думу Министерством промышленности и энергетики, есть и законопроект <?Об инвестиционных соглашениях в сфере
коммунального обслуживания>.
- Какие проблемы в ЖКХ, на ваш взгляд, несут наибольшую угрозу? Каковы пути решения этих проблем?
- Сегодня можно сказать, что 30% объектов ЖКХ, которые полностью отслужили нормативный срок эксплуатации, таят в себе прямую угрозу
жизни и здоровью граждан страны. Особую опасность представляют ветхие канализационные сети в городах, где отмечается подъем
грунтовых вод. Здесь повышается риск эпидемиологической катастрофы. В целом по стране канализационные сети у нас изношены на 62%.
Больше 50% - износ очистных сооружений водопровода и канализации. Особый разговор - полигоны твердых бытовых отходов, из которых
только 8% отвечают санитарным нормам.
Уйти от запредельного износа основных фондов и угрозы техногенных катастроф мы сможем одним способом - ремонтируя и меняя то, что
отслужило свой срок. Не надо ждать какого-то <?чуда из пробирки>.
Системная основа для этого процесса создана. Подпрограмма <?Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской
Федерации> федеральной целевой программы <?Жилище> предусматривает поэтапную модернизацию, увеличение объемов инвестиций в ЖКХ и
предлагает для этого комплекс дополнительных мер, помимо хорошо всем известного <?выколачивания> денег из федеральной казны. Сегодня
нельзя строить планы только на традиционном источнике ресурсов - бюджетном финансировании. Надо искать способы привлечения
возвратных коммерческих инвестиций.
На мой взгляд, заторы на пути капитала в ЖКХ постепенно преодолеваются. В прошлом году почти 15% всех инвестиций в стране были
коммунальными. Думаю, в ближайшем будущем мы сможем выйти и на 30% - пропорционально доле ЖКХ в воспроизводимом недвижимом имуществе
страны.
Возвращаясь к вопросу об угрозе, хочу сказать, что не только некоторые коммунальные сети и генерирующие мощности сегодня могут быть
отнесены к грифу <?опасно для жизни>. У нас есть такие дома, которые готовы сложиться как карточные домики. Техническое и санитарное
состояние уже не позволяет считать их пригодными для проживания. Однако в таких условиях проходит жизнь (мне сложно употребить слово
<?живут>) примерно у 5 млн. человек. Причем это в основном семьи малообеспеченные, то есть те, которые самостоятельно не смогут
решить свою жилищную проблему. Так что здесь без помощи государства не обойтись.
Госстрой России начиная с 2003 года был определен государственным заказчиком по подпрограмме <?Переселение граждан из ветхого и
аварийного жилищного фонда>. В прошлом году финансовые вложения по этой подпрограмме составили 4,4 млрд. рублей, около 20 тыс.
человек были переселены из ветхого жилфонда. В текущем году интенсивность борьбы с ветхим и аварийным фондом окажется примерно на
этом же уровне. В масштабах всей страны такие темпы, конечно же, недостаточны. Поэтому Федеральное агентство по строительству и
жилищно-коммунальному хозяйству сегодня выдвигает обоснованные доводы по многократному увеличению степени участия государства в этой
программе. На 2005 год мы просим увеличить финансирование как минимум до 17 млрд. рублей.
- Какова дальнейшая судьба централизованного теплоснабжения в России? Действительно ли в настоящее время взят курс на
децентрализованное (подомовое и поквартирное отопление)? За счет каких средств будет осуществляться этот переход?
- Я бы не говорил о переходе. Просто единый подход сменился на альтернативный, и там, где по расчетам экономически выгодны
автономные мини-котельные или бытовые котлы, там делается выбор в их пользу. Многие дома с повышенным благоустройством также
оборудуются автономными источниками теплоснабжения в целях независимости от катаклизмов на общих системах. Но каких-то жестких
требований отказаться от централизованных систем не существует.
Одним из конкретных примеров реализации проекта автономного теплоснабжения может служить жилой микрорайон Куркино в Москве.
Небольшие модульные котельные стали строить в Вологодской, Владимирской, Пензенской и других областях. В Ставропольском крае в
рамках программы энергоресурсосбережения уже несколько лет подряд закрываются нерентабельные районные котельные с переводом
потребителей на автономные источники.
В период, когда мы приступили к комплексной модернизации ЖКХ, очень важно, что мы уже не гонимся за быстровозводимым и
централизованным коммунальным хозяйством. Вместо этого, присутствует анализ экономической эффективности и целесообразности. Этот
процесс должен быть дополнен жесткими требованиями по обязательному наличию генеральных планов развития населенных пунктов, чтобы
расчеты экономической эффективности строились на почве объективности, а не на мнении отдельных спецов.
Кстати, около шести процентов населения России проживает на территориях, где традиционно использовалось децентрализованное
энергоснабжение. Это, прежде всего, территории Крайнего Севера, Дальнего Востока, Сибири. Здесь акцент будет сделан на развитии
малой энергетики.
Как правило, в субъектах Федерации разработаны программы Энергоресурсосбережения, в рамках которых финансируются подобные
мероприятия. На федеральном уровне сейчас действует программа <?Энергоэффективная экономика>, которая включает как мероприятия в
топливно-энергетическом комплексе, так и модернизацию в сфере потребления. В текущем году на повышение энергоэффективности ТЭК
планируется направить 542,5 млн. рублей, в том числе через Федеральное агентство по строительству и ЖКХ - 453 млн. рублей. На
повышение энергоэффективности в сфере потребления запланировано всего 57,8 млн. рублей, в том числе через наше Федеральное
агентство - 4,8 млн. рублей. Конечно, бюджетные средства должны дополняться другими источниками.
На Ставрополье, например, мы использовали возможности целевого внебюджетного фонда. Фонд формировался из обязательных отчислений
энергоснабжающих организаций, размер которых устанавливала региональная энергетическая комиссия. Этот фонд позволял нам значительно
расширить круг проводимых мероприятий.
- Каков ваш прогноз прохождения Россией следующего осенне-зимнего отопительного периода?
- В последние три года наметилась тенденция снижения аварийности. Если в зимний отопительный период одов было
зафиксировано 75 крупных аварий, то зимой одов - 33, а в последнюю зиму на контроле Госстроя находились только 17
аварийных ситуаций. На мой взгляд, свою роль в этом сыграла подпрограмма реформирования и модернизации ЖКХ, которая начала
реализовываться с 2002 года. Во многих субъектах Федерации оперативно были приняты региональные программы, и комплексная
модернизация приобрела целенаправленный характер. Значительных успехов добились коммунальники Омской, Белгородской, Калужской
областей, республики Чувашия и ряда других регионов.
Но Сахалин, Дальний Восток, Якутия, Курганская область, где недавно пожаром был уничтожен целый поселок, Ульяновская область - у
меня вызывают большие опасения. В наиболее проблемных территориях я планирую в ближайшее время побывать лично. Только что с выездом
на место я ознакомился с проблемами Курска и Кировской области.
Надеюсь, что мы сможем поддержать отдельные территории целевыми бюджетными ссудами. По опыту прошлого года, когда для подготовки к
зиме было выделено из федерального бюджета 5,5 млрд. рублей, могу сказать, что эффективность таких целевых <?вливаний> велика. Под
контролем территориальных управлений Госстроя эти средства были направлены на <?горящие> объекты. Пока в отрасли еще много брешей,
программные мероприятия должны дополняться такими резервами. На текущий год Федеральное агентство запросило в Правительстве РФ ссуду
в размере 10 млрд. рублей.
Если помните, приморский кризис во всей красе показал, чем грозят сбои в системах жизнеобеспечения населенных пунктов. Поэтому лето
и осень для нас будут ответственным периодом. Сегодня я с полной уверенностью могу дать прогноз административный, то есть заверить,
что перемены в структуре органов власти не ослабят, а наоборот, приведут к усилению контроля за предзимними мероприятиями.
Ясно, что, в случае суровой зимы, у коммунальщиков будут определенные трудности. Но, насколько они с ними справятся, я смогу
прогнозировать ближе к осени, когда будет ясность по реализации предзимних подготовительных и ремонтных работ в регионах.
Беседовал Андрей Фадеев, ИА <?Росбалт>
Георгий (27.06.2004 19:54:29)| От | Георгий |
| К | |
| Дата | 29.06.2004 01:46:47 |
Москва. Американцы гарантируют: "Построенные нами высотки точно не упадут" (*+)
СТАНЕТ ЛИ МОСКВА ПОХОЖА НА МАНХЭТТЕН
Американцы гарантируют: "Построенные нами высотки точно не упадут"[ 12:51 28.06.04 ]
http://www.izvestia.ru/capital/article169741
В пятницу вечером главы двух крупнейших архитектурных холдингов (с российской стороны "Моспроект-2", а с американской - "Фрэнк
Уильямс и партнеры") подписали договор о создании первого в России совместного предприятия по проектированию и строительству
высоток. Назвали новое СП "Международный центр высотного строительства" (ISB), и уже в ближайшее время архитектор Фрэнк Уильямс
намерен предложить Москве варианты небоскребов, которые вырастут вдоль Четвертого транспортного кольца. Станет ли при этом Москва
похожа на Манхэттен, где в основном возводил высотки Уильямс, пока сказать трудно - сам архитектор уверяет, что намерен создать свои
башни в "современной московской стилистике".
Правда, о том, что такое современная московская стилистика, до хрипоты спорят сегодня и сами столичные зодчие. Судя по количеству
комплиментов, которые на подписании договора отвешивал Фрэнк Уильямс своему российскому партнеру Михаилу Посохину (глава
"Моспроекта-2". -"Известия"), для него "московская стилистика "- это в первую очередь творения Посохина, известного своим
пристрастием к гигантским башням-кристаллам.
К тому же и сама амбициозная программа "Новое кольцо Москвы", по которой вдоль МКАД и Четвертого транспортного кольца будет
построено около 200 небоскребов, вызывает много споров. Консерваторы и ревнители московской старины уверены, что такое количество
башен-высоток, которые заслонят весь центр города, поглотив даже Кремль, явится завершающим ударом по архитектуре белокаменной,
после чего о старой Москве можно будет окончательно забыть. Новаторы и авангардисты парируют, что все современные столицы мира идут
по этому пути и Москва не должна отставать, тем более что свободной земли под жилую застройку в городе практически не осталось. А
так как именно этой точки зрения придерживается мэр столицы, то судя по всему, так тому и быть. Единственная уступка - решено, что
столичные небоскребы будут не выше 40-60 этажей. И сегодня главным вопросом становится такой: кто все это построит? После трагедии
"Трансвааля" доверие к отечественным конструкторам заметно пошатнулось, и в Москву зачастили иностранные зодчие и инженеры.
Архитектор Фрэнк Уильямс и его главный партнер - инженер-конструктор Яков Гроссман стали первыми иностранцами, которых допустили к
строительству жилых зданий в столице. Ожидают еще китайцев и малайзийцев.
Кстати, по сведениям "Известий", уже решено, что американцы без конкурса получат право проектирования на 4 высотных объектах в
столице, а жилье, построенное в них, будет одним из самых дорогих.
- По предварительным расчетам себестоимость квадратного метра в новых высотках будет на уровне 1100 долларов, - сказал "Известиям"
гендиректор фирмы "Новое кольцо Москвы" Валерий Жилов.
- Значит, продажная цена составит не меньше 4-5 тысяч?
- Наверное, так. Хотя цифру 1100 мы взяли из нынешнего опыта строительства высоток, а небоскребы Уильямса решено сдавать с отделкой,
что, естественно, еще поднимет цену продажи. Как раз в эти дни мы и должны обсудить с американскими партнерами, за счет чего можно
уменьшить себестоимость на 20-30% - применения современных технологий, новых марок бетона, металла и так далее. Высотки по
определению не могут быть дешевыми, особенно если думать о безопасности.
Сразу после подписания договора архитектор Фрэнк УИЛЬЯМС, инженер-конструктор Яков ГРОССМАН и первый заместитель главы
стройкомплекса Москвы Александр КОСОВАН ответили на вопросы корреспондента "Известий".
- Как я знаю, вы построили много зданий на Манхэттене, в том числе и самый высокий в Северной Америке дворец Дональда Трампа. Но
Манхэттен - твердая скала, а под Москвой - сложные песчано-глиняные почвы, пронизанные большим количеством подземных речек. У вас
есть опыт строительства на таких землях?
Яков ГРОССМАН: Манхэттен - очень маленький остров, он уже застроен, и мы давно строим вокруг него, по краям, где уже нет скалы. Да,
мы знаем о сложных московских почвах, и все нужные специалисты уже привлечены. Кроме того, мы строили не только в США, но и в
Лондоне, и в Париже, где тоже были проблемы с фундаментами. Это первое, что мы хотим знать, начиная расчет: из чего и как мы строим
фундамент. Потом рассчитываем розу ветров, чтобы знать, какие ветры будут влиять на небоскреб. И еще, события последних двух лет
после нападения террористов на здания в США изменили направление нашей мысли. Мы теперь еще на этапе проектирования пытаемся
предугадать, что самое плохое может случиться с данным конкретным зданием и как минимизировать разрушения, если, не дай бог, они
будут. Сейчас в Америке мы работаем над ужесточением стандартов и гарантируем, что самые современные технологии будут использованы и
в Москве.
- У башен-близнецов в Нью-Йорке, как и в большинстве ваших небоскребов, был стальной каркас. Наши специалисты предпочитают
железобетонный, считая, что он надежнее. Скажем, по мнению Ресина, если бы и вы использовали железобетон, то даже после тарана
самолета башни в Нью-Йорке могли бы устоять, а не сложились, когда закипел металл. Какие каркасы будут на московских высотках?
Фрэнк УИЛЬЯМС: Скорее всего, мы будем их комбинировать в зависимости от места и цели здания. Кстати, Яков проводил экспертизу для
правительства США, почему сложились башни-близнецы. Да, в том числе повлиял и стальной каркас... Но сегодня мы можем гарантировать
москвичам: то, что мы построим, уже не упадет.
- А почему решено ограничить высоту зданий 40-60 этажами?
Александр КОСОВАН: Это было решено правительством Москвы в первую очередь из соображений инсоляции: чтобы новые высотки не заслоняли
свет рядом стоящим домам и не закрывали историческую часть города. Но не исключено, что некоторые объекты - там, где этих проблем
нет, - вырастут и повыше.
Я.Г.: Для жилых зданий высота в 40-60 этажей - оптимальна с точки зрения эффективного использования лифтовых систем. В зданиях выше
60 этажей надо использовать принципиально иные системы лифтов, уже не такие простые, хотя и это все решаемо.
- Мне показалось, что большая часть высоток на Манхэттене -это офисные здания или отели. Здесь вы будет строить жилые дома -есть у
них какие-то конструктивные или архитектурные отличия?
Ф.У.: Некоторые здания, которые вам кажутся в Манхэттене офисными, на самом деле жилые. Как правило, жилье располагается на верхних
этажах, в пентхаузах, откуда открываются прекрасные виды на город. Хотя, как архитекторы, мы стараемся офисные здания сделать
отличными от жилых. В Нью-Йорке даже законодательно отличается строительство офисов и жилья, хотя конструктивно особых отличий нет,
здания есть здания.
Я.Г.: Сейчас в мире основная современная тенденция - разное назначение этажей в высотках. Внизу офисы, магазины, галереи, наверху -
отели или жилье.
- Вы несколько дней гуляли по Москве. Как вам кажется, задуманные вами высотки впишутся в московскую, на мой взгляд, все еще
довольно патриархальную, в чем и есть ее прелесть, среду?
Ф.У.: Все, что я видел, и все, что спроектировал Посохин, все это московские здания, хотя и современные, и они контекстуально не
отрываются от Москвы. И для меня, как художника, это принципиально. Когда я иду в другую страну, мне в первую очередь важен
контекст, и я буду душить свои идеи, которые чужды стилю Москвы. Конечно, ваш город обладает своими отличительными особенностями, и
высотки здесь будут другими. Не такими, как в Нью-Йорке или Париже.
-А кто из вас главнее: архитектор или конструктор? В России привыкли спрашивать именно с инженеров.
Ф.У.: В Америке за все отвечает архитектор. Команда инженеров подчиняется ему, как оркестр дирижеру.
Я.Г.: В Иране есть такое правило: архитектор должен первым войти в только что построенное здание, когда уже сняли все леса, и
постоять там. Если упадет, убьет архитектора, а не инженера. Мы только просим у них всегда: творите попроще, тогда и в живых
останетесь.
Виктория ВОЛОШИНА